Berlin frappée de plein fouet par la spéculation

La capitale allemande a longtemps été une exception en Europe avec des prix de l'immobilier restés sages. C'est fini. Investisseurs européens et bobos se précipitent sur tous les appartements à vendre, les rénovent et les louent à des prix prohibitifs pour les anciens habitants aux revenus modestes.

Berlin, envoyée spéciale

Rykestrasse, dans le quartier de Prenzlauer Berg de l'ex-Berlin-Est impossible de ne pas le remarquer : c’est le seul immeuble de la rue, et même du pâté de maison, dont la façade n'a pas été fraichement ravalée afin de retrouver sa splendeur d’antan.

S’il a encore échappé à la rénovation, c’est parce qu’il a fallu plus de 15 ans pour retrouver les descendants des propriétaires d'avant 1945. L'immeuble est dans un piteux état, et ils ont décidé, à leur tour, de rénover leur bien retrouvé. Les habitants de l'immeuble, inquiets, ont porté l'affaire en justice. Ils veulent la garantie que les loyers ne vont pas exploser comme ce fut le cas dans le voisinage immédiat.

(Dé)logés à la même enseigne

Depuis 20 ans, en effet, cet îlot au-delà autrefois peuplé d’artisans et d’ouvriers, est devenu un des plus cotés de la ville. Avec un prix du loyer de 9,22 euros au m2 en 2010, soit 14 % de plus qu’en 2009, le quartier est particulièrement touché par la spéculation immobilière qui frappe la capitale allemande longtemps épargnée.

En témoigne, notamment, la création d’une association de défense des riverains du très résidentiel quartier situé autour de la Chamissoplatz, dans l’Ouest de la ville, au Sud de Kreuzberg. Au centre de la révolte, là aussi : la vente d’immeubles à des fonds immobiliers qui veulent se débarrasser des locataires en place.

Ceux-là même qui, dans les années 1980, ont occupé les lieux afin de lutter contre la destruction programmée de ces immeubles du 19e siècle qui avaient pourtant échappé aux bombardements pendant la guerre sont, comme les plus récents, (dé)logés à la même enseigne.

Au numéro 36 de la Amdstrasse, l’immeuble qui appartenait à une personne âgée résidant dans le quartier de Charlottenburg a été vendu à sa mort par sa nièce à un fond d’investissement qui l’a revendu à des investisseurs de Baden-Baden. Entre 2004 et aujourd’hui, la valeur de l’immeuble (600 000 euros) a été multipliée par deux et les loyers ont suivi. Signe des transformations en cours : un café situé à quelques pas a été transformé en appartements loués 80 à 100 euros la nuit !

Berlin, ce n'est pas Munich!

Depuis deux ans, les loyers augmentent de 4 % en moyenne et atteignent des sommets dans le "nouveau centre" de la ville (Mitte) où il faut désormais compter onze euros le mètre-carré contre cinq euros il a quelques années encore.

Se loger devient un véritable problème pour une grande partie de la population. Les prix des loyers berlinois étant en passe de rattraper ceux de Munich ou de Hambourg alors que le revenu moyen des Berlinois reste nettement inférieur à celui des deux autres grandes villes allemandes.

Ce phénomène parti du centre embrase désormais les quartiers périphériques. "Mais où cela va-t-il s’arrêter?", s’inquiète Sylvia, qui habite Kreuzberg et qui n’entend pas déménager. "Pour aller où d’ailleurs?".

Les investisseurs européens sont à l'affut des bonnes affaires : un fonds norvégien vient de racheter 1 500 appartements à Friedrichshain, autre quartier en vogue dont un des derniers squatts a été évacué l’hiver dernier. Un Fonds français, la Foncière développement logements, vient pour sa part de mettre la main sur 1 000 autres appartements.

Rançon de la gloire

Cette inflation s’explique par la notoriété croissante de la ville où chaque année se pressent 16 000 nouveaux résidents. Face à cet afflux, le nombre d’appartements disponibles pour la location ne cesse de diminuer, de plus en plus de logements devenant des pied-à-terre pour de riches étrangers qui ne les occupent que quelques semaines par mois quand d’autres sont désormais loués à des touristes de passage.

Les nouvelles constructions sont, quant à elles, insuffisantes : 4 000 nouveaux appartements sont livrés en moyenne par an quand les experts estiment qu’il en faudrait le double pour faire baisser la pression immobilière.

Il n'y a plus de garde-fous

Après la chute du mur, la ville a cherché des investisseurs pour racheter les immeubles de la partie Est de la ville pour les rénover et les mettre aux normes. Les prix étaient bas mais restaient beaucoup trop élevés pour les Berlinois de l’Est. Ce sont des Allemands de l’Ouest, venus de Bavière et du Bade-Wurtemberg qui les ont acquis. Ils détiennent aujourd’hui des rues entières ! Ils s’étaient engagés à ne pas trop augmenter le prix des loyers malgré le coût de la rénovation. Ils ont obtenu en échange de cette modération de pouvoir procéder à des hausses après plusieurs années. Aujourd'hui ce délais est arrivé à sa fin et les propriétaires se rattrapent en augmentant brutalement les loyers",

explique Anna qui tient une boutique de livres d’occasion en face de l’immeuble de la Rykerstrasse.

Contradictions en Boboland

"La situation est devenue problématique et la question du logement devrait être au centre des prochaines élections municipales de Berlin, en septembre prochain", remarque Sylvia. Les partis en lice commencent à égrainer des propositions pour essayer de limiter les hausses, faute de pouvoir réellement renverser la tendance. En pointe, les sociaux-démocrates, les ex-communistes de Die Linke, qui dirigent ensemble la mairie, mais aussi les Verts, en bonne place pour remporter le scrutin, proposent de légiférer pour encadrer de nouveau les augmentations.

Une proposition qui laisse toutefois les experts septiques : ce projet a de fortes chances d’être aujourd'hui d'être juridiquement contesté au niveau fédéral ou européen car contraire à la libre concurrence.

"C'est kafkaïen"

C'est kafkaïen. La hausse des loyers étant le résultat de la politique de l’équipe municipale actuelle qui a cherché par tous les moyens à attirer des investisseurs pour diminuer l’endettement de la ville. Quant à l’électorat des Verts, ce sont principalement les nouveaux habitants qui ont racheté ou loué les appartements où autrefois vivaient des gens modestes",

s’étrangle presque Anna, comptant les maigres recettes de sa journée : "Avant il y avait des étudiants dans le quartier et mon commerce marchait bien. Aujourd’hui tous ces bobos préfèrent les livres neufs. C’est la vie ! ", soupire-t-elle au moment de fermer sa boutique, jetant encore un regard à l’immeuble de la Rykestrasse, seul témoignage d’un passé désormais révolu.