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Encadrement des loyers: la France dans le sillage de l’Europe du nord

mardi, 5 juin, 2012 - 14:08

C'est le 1er août que le décret sur l'encadrement des loyers entre en vigueur pour un an en France. En Europe du nord, plusieurs pays ont déjà pris des mesures dans ce sens. Coup de projecteur sur les méthodes mises en place chez nos voisins pour combattre la flambée des prix.

Chronique sur RFI - encadrement des loyers by Myeurop

Le décret sur l'encadrement des loyers entre en vigueur demain 1er août pour une durée d'un an. Près de 1.500 communes, soit 38 agglomération de métropole et d'outre-mer où leur progression a été particulièrement forte ces dernières années sont concernées. Une loi-cadre sur le logement est prévue pour 2013.

Avec ce décret, l’Etat compte mettre fin à l’augmentation des loyers lors des changements de locataire, ainsi que lors des renouvellements triennaux des baux. Aujourd’hui, le bailleur à la possibilité de réévaluer le loyer à sa guise à la signature d’un nouveau bail. Ce ne sera plus possible :

Lorsqu’un logement vacant […] est reloué […] le loyer ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire"

affirme le décret.

Attention, le décret prévoit deux exceptions:

  • Le bailleur peut, quand même, augmenter le loyer à l’occasion d’un changement de locataire s’il réalise des travaux d’amélioration dans le logement ou dans les parties communes (s’il s’agit d’un immeuble collectif). Pour que ce soit possible, le coût total des travaux doit correspondre au moins à la moitié de la dernière année de loyer. Dans ce cas, la hausse du loyer annuel ne pourra en aucun cas excéder 15% du coût des travaux toutes taxes comprises.
  • Le bailleur peut également réviser son tarif à la hausse si le loyer du logement faisant l’objet d’une relocation est manifestement sous-évalué comparé à ceux pratiqués dans le voisinage.  Mais l’augmentation ne pourra dépasser la moitié de la différence entre le loyer fixé par référence aux loyers du voisinage et le dernier loyer pratiqué.

Toutes les grandes villes françaises concernées

Parmi les zones urbaines visées figurent toutes les grandes villes françaises et leurs banlieues (Paris, Marseille, Lyon, Nice, Bordeaux, Lille, Nantes, Toulouse, …) mais aussi des agglomérations nettement moins peuplées, telles qu’Arras ou Fréjus.

Le loyer est encadré dans les zones qui connaissent une hausse des prix des locations deux fois plus rapide que l'évolution de l'indice de référence des loyers sur la période 2012-2012. En clair, une hausse de plus de 3,2% par an. Il faut également que le loyer moyen soit supérieur d'au moins 5% à la moyenne nationale hors Paris. Soit plus de 11,10 euros le m2 (1 110 euros pour un 100m²).

Bien évidemment, cela ne veut pas dire que les loyers vont être gelés: ils continueront à évoluer en fonction de l’indice de révision en vigueur qui colle à l’inflation.

Dans le cadre de la future loi-cadre, la ministre du logement Cécile Duflot n'a pas caché, au printemps, qu'elle souhaitait

collecter des données très précises afin d’obtenir un panorama complet du logement et des loyers en France. L’objectif est d’aboutir à un 'miroir' des loyers, qui servira de base de réflexion et d’action." 

"Miroir", Cécile Duflot n’a pas choisi ce terme par hasard…

Le "miroir" allemand

Car en Allemagne, les loyers sont encadrés depuis 1973 en fonction d'une base de données très complète appelée… "miroir des loyers" (Mietspiegel). Ce dispositif, qui a été créé à Cologne, avant d’être adopté par la plupart des autres grandes villes du pays, permet d’avoir une fourchette précise des coûts de location dans chaque agglomération.

Réactualisé chaque année, il prend en compte plusieurs éléments comme la taille du logement, la date de sa construction, la qualité de ses équipements et le standing du quartier. Si le prix du loyer exigé par le propriétaire est supérieur de 20% à ce barème, le locataire a le droit de déposer une plainte devant les tribunaux.

Des loyers qui augmentent 20 fois moins vite

Ce procédé, assez simple sur le papier, semble avoir très bien fonctionné outre-Rhin. Jusqu’à très récemment, notre voisin était, en effet, un pays de cocagne pour les locataires. Avec une population en baisse de 100.000 habitants par an depuis 2005 et un marché immobilier tourné vers la location, les Allemands n’ont que l’embarras du choix pour trouver un appartement ou une maison à louer.

Ainsi, seulement 43% des Allemands sont propriétaires (le chiffre le plus bas de l’UE) contre 58% en France.

Conséquence: le prix des loyers en République fédérale n'a pas augmenté de plus de 5% depuis 2000 alors qu’il a, dans le même temps, doublé dans l’hexagone ! 

La crise commence toutefois à bouleverser la donne.

Les faillites bancaires et la chute de l’euro ont, en Allemagne comme ailleurs, engendré un sentiment d'insécurité parmi les épargnants. Les particuliers ont, en conséquence, de plus en plus tendance à revendre leurs placements financiers pour investir dans la pierre.

En 2011, les prix de l’immobilier résidentiel ont ainsi augmenté de 5,5% outre-Rhin, alors qu’ils avait déjà progressé de 2,5% l’année précédente. Sur le marché des appartements neufs dans des villes comme Berlin ou Francfort, les hausses ont dépassé 10%, selon une étude de DZ Bank. Et à Munich, des augmentations de près de 20% ont été enregistrées dans les zones les plus recherchées.

Ces progressions auront, à moyen terme, une incidence sur le niveau des loyers. Car, pour rembourser leurs prêts devenus plus coûteux, les propriétaires ne vont pas manquer de demander des prix plus élevés à leurs locataires.

Le Pays-Bas et leur sytème à point

Pour réguler les loyers, le gouvernement néerlandais a instauré un système de plafond. Ce plafond est déterminé par un mécanisme de points prenant en compte la qualité du logement en matière de surface, confort et équipement. A l'occasion de son emménagement et pendant les six mois qui suivent, le locataire peut saisir un organisme indépendant qui fixe un prix maximum et détermine ainsi si le loyer est abusif ou non.  

Les conséquences de cette politique? Les appartements privés loué aux particuliers représentent 10% des résidences principales alors que le secteur social atteint 35%. Selon René Dutrey,

La protection due aux locataires a contribué à réduire ce parc qui subit la désaffection des propriétaires"

Il n’en reste pas moins qu’à Amsterdam, le mètre carré ne dépasse pas 16,19€ et à Rotterdam, 12,20€.

La Suisse surveille ses loyers de près

Que ce soit pour augmenter ou baisser le montant d’un loyer, le propriétaire helvète doit justifier les frais qu’il supporte. En théorie, pour augmenter le loyer, le bailleur doit justifier d'une charge supplémentaire ou de travaux qui apporteraient une plus-value au bien immobilier.

Par ailleurs, les locataires peuvent juger leur loyer abusif et le contester auprès des tribunaux. L’encadrement semble fonctionner, même si le prix au mètre carré est plus cher qu’au Pays-Bas. À Genève, par exemple, le mètre carré coûte 19,59 €.

La Suède, un encadrement jugé illégal par Bruxelles

En Suède, le loyer de l’ensemble des appartements sur le marché n’est pas décidé par les propriétaires, mais par l’Office municipal du logement. Cette organisation à but non-lucratif fixe le montant de référence sur le marché privé. Les propriétaires ne sont pas autorisés à dépasser plus de 5% du loyers des logements publics.

Mais en 2005, suite à deux plaintes déposées par l’European Property Federation, la commission européenne a jugé que cet encadrement était un frein à la libre concurence. Selon Karima Delli, vice-présidente de l'Intergroupe URBAN-Logement du Parlement:

Cette politique ne peut fonctionner que si un stock suffisant de logements publics existe”

Stockhlom a cependant réussi à maintenir des prix très attractifs pour les locataires: 16,67€ le mètre carré bien que la ville souffre d'un "marché très tendu et où il y a une véritable crise du logement", selon Karima Delli.


Article du 5 juillet mis à jour




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