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Prix de l'immobilier: Paris chute, Londres brûle, Madrid au plus bas

Laurent Cipriani/AP/SIPA

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Jeu, 02/05/2013 - 20:00

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RFI Accents d'Europe
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Les prix de l'immobilier à Paris ont longtemps résisté à la crise. Mais cela craque nettement depuis le printemps. A Londres, en dépit de prix structurellement élevés, la demande excède l'offre et le renchérissement se poursuit. A l'inverse, Madrid ne se relève toujours pas...

Chronique sur RFI - Les prix de l'immobilier by Myeurop

Longtemps, longtemps, Paris a résisté à la triste conjoncture. Et l'an dernier, on se demandait comment il était possible d'observer un renforcement continuel du prix des ventes immobilières dans la capitale alors que croissance et pouvoirs d'achat stagnent, que le chômage ne cesse d'augmenter et que le pessimisme des Français n'a jamais été aussi intense. Insuffisance d'offre, effet de la "gentrification" qui caractérise la ville lumière?

Toujours est-il que le printemps 2013 est celui d'un retour aux fondamentaux. Selon le baromètre des prix de l'immobilier neuf, le mois d'avril a fait plus qu'annuler les hausses des mois précédents. Avec des baisses de 9 à 11% en un mois selon la surface. Sur six mois, le prix d'un studio neuf a chuté de 12,5% et revient, en prix moyen, à 308.000 € (ce qui reste quand même élevé) tandis qu'un trois pièces se négocie désormais autour de 670.000 €.

Mais à Paris, le marché immobilier est dominé par l'ancien. Si le très haut de gamme recule fortement (-10% en un an selon le cabinet Daniel Féau), le prix moyen du mètre carré relevé par la Chambre des notaires à la fin février n'accuse qu'une légère baisse sur trois mois (-0,8% à 8.290 €).

Le phénomène le plus symptomatique est davantage l'effondrement du nombre des transactions entre décembre 2012 et février 2013, comparativement à la même période de l'année précédente: - 37%! Même si les ventes s'étaient artificiellement accrues au début 2012, juste avant l'entrée en vigueur des nouvelles dispositions concernant les plus values immobilières, cette chute des transactions est annonciatrice d'un déclin marqué des prix.

Ailleurs, dans les autres capitales européennes, les situations sont extrêmement divergentes.

Royaume-Uni: London’s burning

Le prix de l’immobilier à Londres continue de flamber: selon le groupe d’agences immobilières Knight Frank, il a progressé de 8,1% sur un an. Résultat, le prix moyen d’un appartement dans le centre de Londres a dépassé la barrière du £1 million, soit 1,15 million d’euros, poussé par une demande toujours plus importante que l’offre. Les propriétés restent ainsi sur le marché en moyenne 4,6 semaines, un niveau pas connu depuis 2007, soit avant la crise.

Si les chiffres londoniens ont permis à l’Angleterre et au Pays de Galles d’enregistrer une hausse des prix de 0,3% en avril, la demande a également progressé en dehors de la capitale pour le troisième mois consécutif, selon les analystes immobiliers de chez Hometrack. "Le marché s’améliore, les propriétés sont moins nombreuses que la demande, les prix progressent donc", explique le directeur de la recherche Richard Donnell. "L’annonce récente d’une croissance économique lors du premier trimestre et les mesures gouvernementales en faveur de l’immobilier devrait accentuer cette tendance au cours des prochains mois".

Le prix moyen d’un logement neuf se situe à £233.822 mais les variations géographiques restent importantes : dans le nord, il est toujours inférieur de 10% aux tarifs de 2007, à £157.190, tandis qu’il a progressé de 29% à Londres, à £321.408. Depuis cinq ans, les prix ont baissé dans six des dix régions du pays.

Espagne: 700.000 logements neufs sans acquéreurs

L’immobilier espagnol poursuit son interminable chute, cinq ans après l’éclatement de la bulle du secteur qui a plongé le pays dans la récession. L’année dernière, le prix moyen du logement avait baissé de 13,7% par rapport à 2011. D’après la société d’estimation immobilière Tinsa, la baisse cumulée depuis 2007 est de 35,3%. Les experts attendent une année 2013 du même acabit, d’autant que l’arrivée sur le marché des immeubles de la SAREB, la bad bank réunissant les actifs toxiques des banques saisies par l’Etat lors de la restructuration du système bancaire fin 2012, pourrait contribuer à faire baisser les prix.

Le marché devrait d’autant moins reprendre que la contraction hypothécaire perdure, le taux de créances douteuses ayant atteint 10,39% en février dernier.

Les banques ne prêtent pas non plus aux promoteurs immobiliers qui n’ont plus guère de projets: entre septembre 2011 et septembre 2012, 88.400 logements ont été construits, soit 35,3% de moins que les douze mois précédents, d’après le ministère des Travaux Publics. Il faut dire que le parc immobilier neuf compte encore 700.000 logements sans acquéreur.

Allemagne: Berlin, le "nouveau Munich"

Le temps d'un Berlin bon marché est révolu. Entre 2009 et 2011, les loyers ont augmenté de 4%, selon la liste officielle des prix de locations et référence dans l'immobilier, le Mietspigel. C'est le revers de la popularité croissante de la capitale allemande. Encore relativement abordable par rapport aux autres métropoles européennes, elle est prise d'assaut par les investisseurs étrangers, qui participent à la hausse générale du prix du mètre carré. Logements de vacances, parcs hôteliers et buildings de grand standing se construisent au détriment parfois de lieux emblématiques de la ville. Autre cause: les propriétaires ont la possibilité d'augmenter chaque année jusqu'à 11% les coûts de modernisation de leurs logements, dont la plupart datent d'avant 1949.

La gentrification de la ville est un cheval de bataille récurrent pour les Berlinois, à 85% locataires. L'ancien quartier punk Prenzlauer Berg a vu ses bars, lieux alternatifs et clubs fermer les uns après les autres, pour laisser place à une population plus aisée et branchée. Les quartiers Kreuzberg et Neukölln, connus pour être peu cher, suivent le même destin. Seuls les zones (Marzahn-Hellesdorf, Treptow-Köpenick en périphérie restent encore abordables.

Italie, la déprime

Frappé de plein fouet par une crise économique et financière sans précédent, le marché de l’immobilier italien est en pleine déprime. L’an dernier, le volume de transactions immobilières a chuté de 21,4% par rapport à 2011. Pour l’année en cours, les prévisions sont carrément orageuses, estiment les opérateurs immobiliers. La frilosité des banques qui ont fermé le robinet des prêts à l’immobilier (-47,4% en 2012) complique encore plus la situation. Pour relancer le secteur des ventes, les propriétaires baissent leurs prix.

Selon l’Istat, l’institut national des statistiques italien, les prix ont chuté de 4,8% sur une moyenne nationale et de 10% à 15% dans certains quartiers romains et milanais.

Le cabinet d’études économiques Nomisma prévoit quant à lui que les prix de l’immobilier pour les privés et celui des bureaux devrait encore baisser de 5,2% d’ici fin décembre 2013. En ce qui concerne les petites surfaces commerciales, le coût à l’achat devrait chuter de 4,9%. L’opérateur immobilier Tecnocasa, leader du secteur des transactions immobilières, encore plus pessimiste, estime que le prix à la vente devrait enregistrer une nouvelle baisse de 6 à 7% dans les grandes villes d’ici à la fin de l’année.




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