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Encadrement des loyers : Paris copie Berlin et Amsterdam

mardi, 16 juin, 2015 - 16:12

L'encadrement des loyers à Paris est une mesure directement inspirée de l'exemple allemand. Mais outre-Rhin cela ne suffit plus et Berlin vient de resserrer encore l'étau. Mais à trop vouloir bloquer les prix comme en Suède, on bloque l'ensemble du marché locatif.

 

Chronique sur RFI - L'encadrement des loyers 

 

Cet encadrement des loyers est un serpent de mer. Prévu dans la loi Alur sur le logement de Cécile Duflot, cette promesse électorale de François Hollande avait été enterrée l'année dernière par Manuel Valls, avant de refaire surface aujourd'hui, mais limité à Paris à partir du 1er aout. Lille pourrait suivre, mais pas avant 2016.

Mais à force de tergiverser, n'est-il pas trop tard alors que les loyers commencent à légèrement baisser dans la capitale après un bond de plus de 40% en 10 ans ? Cette hausse a eu pour conséquences principales l'exclusion sociale de ceux qui n'ont plus les moyens de vivre dans la capitale. Mais cela a également engendré un blocage du marché de la location, les locataires déjà installés ne pouvant pas changer logement car au fil du temps leur loyer a peu augmenté et il est inférieur aux prix du marché.

Désormais, avec cet encadrement à la signature d'un nouveau bail ou lors d'un renouvellement, le loyer d'un logement ne pourra pas dépasser de 20% le loyer de référence ni, à l'inverse, lui être inférieur de 30%.

Un loyer de référence fixé par l'Observatoire des loyers de l'agglomération parisienne (OLAP). Le parc immobilier parisien a été découpé pour cela en 14 secteurs ayant des loyers jugés homogènes. Sur la base du prix du m2 du secteur, le loyer de chaque logement prendra en compte le nombre de pièces, l'époque de construction de l'immeuble et le fait qu'il  soit meublé ou pas.

Par exemple, pour un 2 pièces de 45 m² dans le 18e arrondissement, quartier Clignancourt, le loyer médian fixé par l'OLAF est de 22 euros/m², le prix maximum est donc de 26,4 euros/m². Le loyer ne devra  donc pas dépasser 1188 euros. Or il n'est pas rare de voir dans les agences immobilières du quartier proposer des biens comparables à plus de 1350 euros.

Tension sur les prix outre-Rhin

Cet encadrement s'inspire très clairement du modèle allemand. Outre-Rhin, les loyers sont encadrés depuis 1973 en fonction d'une base de données municipales très complète appelée "Miroir des loyers". Ce dispositif a vu le jour à Cologne avant de se généraliser aux autres métropoles allemandes.

Réactualisé chaque année, il prend en compte, comme bientôt à Paris, la taille du logement et la date de sa construction, mais aussi la qualité de ses équipements et le standing du quartier. Jusqu'à présent si le prix du loyer exigé par le propriétaire était supérieur de 20% à ce barème, le locataire pouvait déposer plainte devant les tribunaux pour obtenir un alignement sur le prix moyen.

Mais depuis le 1er juin dernier, l'étau s'est resserré pour les bailleurs berlinois et d'autres grandes métropoles régionales. S'ils louent un nouveau bien, son loyer ne peut pas dépasser 10 % du "loyer moyen d'usage" dans le même quartier, sauf s'il s'agit d'un logement neuf ou totalement rénové.

Cela n'a effectivement pas été suffisant pour empêcher une nette hausse des loyers à Berlin ces dernières années. Même s'ils ont bien moins augmenté qu'à Paris, cette augmentation est jugée inquiétante outre-Rhin. Pourtant les montant des loyers sont loin d'atteindre ceux de Paris. A titre de comparaison un appartement dans la capitale allemande se loue en moyenne une dizaine d'euros le m2, contre largement plus du double dans la capitale française

Mais Berlin n'est pas la ville la plus chère d'Allemagne pour l'immobilier. A Francfort, Hambourg ou Munich, les tensions sur les  loyers sont plus importantes.

Les loyers sont néanmoins restés jusqu'à présent relativement abordables et il n'y a pas eu de bulle immobilière en Allemagne depuis 1945. De plus, les Allemands se sont moins endettés pour l'achat de leur appartement ou de leur maison : seulement 43% des Allemands sont propriétaires contre 58% des Français. 

Marché parallèle en Suède

Mais l'encadrement des loyers a ses limites. En Suède, les contraintes trop très strictes, ont engendré un blocage généralisé du marché officiel de la location. Les loyers ne sont pas décidés par les propriétaires, mais selon les barèmes de l’Office municipal du logement. Les propriétaire ne peuvent pas dépasser de plus de 5% ces montants et rares sont ceux qui acceptent de louer ainsi à bas prix et l’absence de construction des nouveaux logements à Stockholm amplifie la pénurie.

Résultat, il faut parfois attendre 10 ans sur d'interminables files d'attentes avant d'avoir un logement à Stockholm. Une patience néanmoins récompensée par un faible loyer, comme par exemple cet appartement de 86 mètres carrés dans un quartier branché de la capitale loué  pour 8403 couronnes par mois, soit 910 euros.

Mais en réalité Stockholm est une des villes les plus chères d’Europe. Car pour faire face à cette dramatique pénurie, un système parallèle s'est généralisé avec des propriétaires ou des locataires heureux bénéficiaires d'un loyer modéré qui sous-louent au noir et à prix d'or leurs logements.

En Suisse il n'y a pas le feu

Aux Pays-Bas, cela marche mieux. Les loyers sont plafonnés par le biais d'un système de points prenant en compte la qualité du logement en matière de surface, de confort et d'équipement. A l'occasion de son emménagement et pendant les six mois qui suivent, le locataire peut saisir un organisme indépendant qui fixe un prix maximum et détermine ainsi si le loyer est abusif ou non. Résultat,  à Amsterdam le prix moyen de location du m2 est de l'ordre d'une vingtaine d'euros.

En Suisse aussi, les loyers sont sous contrôle. Et malgré la prospérité économique et le niveau de vie élevé, louer un appartement à Genève est moins onéreux qu'à Paris. Le système est basé sur la justification. Pour augmenter le montant d’un loyer, le propriétaire helvète doit justifier d'une charge supplémentaire ou de travaux qui apporteraient une plus-value au bien immobilier. Comme aux Pays-Bas ou en Allemagne, on peut s'adresser aux Tribunaux pour loyer abusif. Mais cela reste rare: seulement 200 baux ont été contestés en Suisse l'année dernière. Une goutte d'eau dans le lac.




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