Construire des châteaux en Espagne, c'est désormais (presque) possible. Les belles maisons se bradent à -50% ! En Italie et en France, si les prix se sont assagis, il faudra se contenter d'une modeste masure en Toscane, en Sicile et en Provence, si l'on n'est pas, au moins, millionnaire.
Vive la crise! Ces dernières années, acheter une résidence secondaire dans une région baignée par la mer et le soleil semblait être devenu l’apanage des plus nantis. Le moindre pied à terre en Provence, en Toscane ou aux Canaries s’arrachait à des prix stratosphériques.
La crise des subprimes aux Etats-Unis a remis un peu d’ordre dans cette folie de la pierre qui s’était emparée du Vieux Continent. Dans certaines régions, les valorisations des propriétés se sont effondrées de 50%. Mais si la crise financière représente une réelle opportunité pour les futurs propriétaires qui ont eu l’intelligence -ou la chance- d’attendre avant d’investir, les demeures les plus charmantes ou les mieux situées restent coûteuses.
Les belles affaires existent mais pas partout. La France, l’Italie et l’Espagne n’ont pas été frappées par la crise de la même manière. Et au sein même de ces pays, de grandes différences existent d’une région à l’autre. Faut-il alors acheter dès maintenant ou attendre encore quelques mois afin que la situation se tasse? Eternelle question de l’investisseur…
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Espagne : Ay caramba…
Cœur fragile s’abstenir… L’Espagne est, sans aucun doute, le pays qui a subi le plus durement la crise de l’immobilier en Europe. Comme l'explique Humphrey White, le directeur des investissements internationaux chez Knight Frank à Madrid,
la demande pour l’achat de résidence secondaire s’est effondrée très rapidement. Les prix ont suivi cette tendance mais certaines régions ont été plus touchées que d’autres."
De 700 000 à 1 million de logements bâtis entre 2004 et 2008 seraient ainsi actuellement inoccupés. Dans le Levant près de Valence et aux îles Canaries, les propriétaires acceptent aujourd’hui de céder leurs biens pour des tarifs 50% inférieurs à ceux qu’ils auraient exigé en 2007. Un peu moins touchées, Malaga et la Costa del Sol, au Sud du pays, ont enregistré des baisses des prix de 30 et 40%.
Les amateurs de grande chaleur et de tranquillité -une denrée de plus en plus rare dans la péninsule ibérique- peuvent, eux, chercher une maison près de Cadiz et de Huelva en Andalousie. Ces deux merveilleuses régions ont été paradoxalement longtemps boudées par les investisseurs étrangers, mais même si les prix de la pierre n’ont chuté sur place "que" de 20 à 25% ces trois dernières années, on peut y faire de vraies bonnes affaires.
La Costa Brava a, elle aussi, bien résisté à la récente crise (-20% à -25%) car les propriétaires internationaux qui ont investi sur ce littoral étaient assez aisés et ils n’ont pas eu à brader leurs biens pour éviter la faillite personnelle. Faut-il pour autant investir dès aujourd’hui en Espagne?
Si vous trouvez une maison qui vous plaît, négociez farouchement et n’attendez pas. Mais en termes de prix, vous n’allez rien perdre si vous attendez encore six mois. Le temps ne compte pas. Si vous loupez une opportunité, une autre se présentera. La hausse des prix n’est vraiment pas pour demain…",
conseille Humphrey White.
Les investisseurs étrangers commencent toutefois à revenir dans le pays. Leurs achats ont en effet progressé de 20% sur les douze derniers mois.
Italie : la crise, quelle crise ?
Bella Italia… La décision de nombreuses banques de ne plus accorder de crédit aux particuliers après l’éclatement de la crise des subprimes ne semble avoir eu qu’un effet extrêmement limité en Italie. Federico Faravelli, responsable des marchés du promoteur immobilier milanais Prelios, résume ainsi la situation:
Le nombre d’acheteurs britanniques a, certes, baissé en raison principalement de la chute de la livre sterling face à l’euro, mais le prix des résidences secondaires n’a pas diminué pour autant. Non vraiment, on ne peut pas dire que la récession mondiale ait eu un véritable impact ici. A part peut-être une chose… les acheteurs se sont mis à payer des propriétés pour leur valeur réelle alors que dans le passé, on assistait à des surenchères sans grande logique…"
L’autre grande nouveauté est l’arrivée en masse d’investisseurs russes qui complètent une clientèle étrangère historiquement composée de Français, d’Allemands et d’Américains. Les régions les plus prisées des acheteurs sont, et resteront, les lacs de Garde et de Côme, la Toscane et la Sicile. Les personnes à la recherche d’un bon placement financier ne doivent toutefois pas s’attendre à un miracle.
Je ne pense pas que les prix vont bondir dans un avenir proche. Je m’attends plutôt à une hausse modeste mais régulière d’année en année", prédit M. Faravelli.
France : Repli en douceur
Attention danger… constate Laurent Vimont, le président de Century 21 en France.
Les prix des résidences secondaires n’ont pas vraiment chuté. Les propriétaires se sont généralement contentés de retirer leurs biens de la vente en attendant des jours meilleurs. Le nombre de transactions a diminué de 30% de 2008 à 2010."
Notre pays n’a pas non plus subi les conséquences désastreuses d’une offre pléthorique comme en Espagne. La loi contraint en effet les promoteurs immobiliers à vendre au moins 75% de leurs propriétés sur plan avant de lancer la construction de leurs projets.
Les régions préférées pour l’achat d’un second "chez soi" n’ont pas changé avec la crise.
La Provence est en tête avec 13% de nos transactions. Elle précède les Pays de la Loire, la Bretagne et la région parisienne avec ses 80.000 résidences secondaires. Ce trio est suivi par l’Aquitaine, la Basse-Normandie et le Languedoc-Roussillon",
ajoute Laurent Vimont. 95% des acheteurs sont Français et la plupart des propriétés vendues sont d’une taille modeste. Le "bien type" en Bretagne ne dépasse pas 65m² et son prix atteint 197 000 euros. Un 61m² en Provence coûte, lui, 291 000 euros alors qu’un 78m² en Aquitaine trouve normalement preneur pour 222 000 euros. En montagne, l’appartement standard couvre à peine 45m².
Les pieds à terre de plus de 100m² ne représentent que 5% du parc des 3 millions de résidences secondaires dans l’hexagone. Les acheteurs sont pourtant des gens assez aisés et plutôt âgés. 25% sont des cadres supérieurs ou des professions libérales et 21% profitent de leur retraite. Les 50 à 60 ans concentrent ainsi 35% des ventes devant les 40 à 50 ans (25%).
Les zones qui offrent le plus d’opportunités financières sont celles qui seront reliées par une nouvelle ligne TGV. Le marché de l’immobilier dans des villes comme Tours, Le Mans et Marseille a explosé après l’annonce de l’arrivée du train à grande vitesse. Le président de Century 21 conseille:
La Normandie est ainsi une zone à surveiller. Mais acheter de la pierre en France n’est de toute façon pas un pari très risqué si on dispose de 7 ou 10 ans devant soi. Par contre sur le plus court terme, les chances de baisse de prix restent élevées".
L’augmentation récente des taux d’intérêt a, en effet, réduit la capacité d’endettement des ménages. Il y a encore six mois, des traites mensuelles de 1000 euros vous permettaient d’emprunter 172 500 euros sur 20 ans. Ce montant est depuis tombé à 165 000 euros. Conséquence : le prix moyen des résidences secondaires en France a reculé de 6% depuis le début de l’année. Et M. Vimont de relativiser.
Le marché corrige ses propres excès. Nous évitons ainsi l’éclatement de la bulle".
